Logdansvägen

BRF Logen i Örs åtaganden och erbjudanden


Vi tar över samtliga hyreskontrakt, med oförändrade villkor, från Förvaltaren på övertagandedagen 15 december 2017.

Tex. korttidskontrakt fortsätter vara korttidskontrakt på samma villkor som gällde när Förvaltaren var hyresvärd.


Innehavare av hyreskontrakt för bostadslägenhet erbjuds köpa andel i bostadsrättsföreningen motsvarande den egna lägenheten.

Två erbjudanden föreligger:

--- Från övertagandedagen tom 2 januari 2018 är priset för andelen ca 70% av uppskattat marknadsvärde på densamma.

--- Från 3 januari 2018 tom 1 mars 2018 är priset för andelen ca 80% av uppskattat marknadsvärde på densamma.

Se värdering www.logenbrf.se/doc/Värdering lägenheter 20170629.pdf på föreningens hemsida för exakt pris för just din lägenhet)

För att köpet skall kunna genomföras per den 15 december måste full likvid finnas på föreningens konto (Danske Bank 1299-0210415) senast 12 december kl 11.00, dvs i god tid innan övertagandedagen.


Den som erbjuds köpa andel i föreningen kan bestämma att annan person istället får köpa densamma.

I detta fall gäller dessutom att den som köper andelen kommer kunna hyra ut lägenheten i andra hand till den ursprungliga kontraktsinnehavaren genom att anmäla detta till föreningens styrelse.


Vi tillåter korsvis säljande/köpande av andelar i bostadsrättsföreningen mellan ursprungliga kontraktsinnehavare.

Detta är primärt till för att hjälpa hyresgäster som vill bli medlemmar i föreningen men inte kan eller vill köpa andel motsvarande den egna lägenheten. Kanske en annan lägenhet i beståndet passar livssituationen bättre.

För att detta skall godkännas måste båda kontraktsinnehavarna genomföra köpen. Om endast ena parten skulle genomföra köpet innebär det att den andra parten står utan bostad, rätten att köpa en andel innebär inte att man istället kan välja hyra motsvarande lägenhet.

För att BRF Logen i Ör skall godkänna korsvist köpande enligt ovan måste full likvid för båda köpen finnas på föreningens konto (Danske Bank 1299-0210415) senast 12 december kl 11.00, dvs i god tid innan övertagandedagen.

Finns inte samtliga medel för affären på föreningens konto vid angiven tidpunkt är rätten till korsvist köpande/säljande förbrukad, dock kvarstår erbjudandet att köpa den egen lägenheten (andel i föreningen motsvarande denna).


Hyresgäst i BRF Logen i Ör kan byta sin hyresrätt mot annan hyresrätt i annat bestånd.

Två olika regler gäller här:

--- Korttidskontrakt: För att bytet skall godkännas måste den som byter in sig till föreningen på tillträdesdagen köpa andel i föreningen motsvarande lägenheten.

--- Vanligt hyreskontrakt: Bytet godkännes på vanliga grunder för byte av hyresrätt, den som byter in sig till föreningen erbjuds köpa andel i föreningen motsvarande lägenheten.

I båda fallen gäller samma två erbjudanden som ovan.

I allt som skrivs ovan förbehåller sig BRF Logen i Ör rätten att neka byten eller försäljning av bostadsrättsandelar vid misstanke om brott eller bedrägligt beteende.

Tex. godkännes inte korsvis säljande/köpande av andelar i bostadsrättsföreningen mellan ursprungliga kontraktsinnehavare enligt ovan om ena parten pressas till detta eller begär pengar under bordet. Inte heller tillåts detta om syftet är att tillskansa sig fler bostadsrätter.


Förtydligande av BRF Logen i Örs åtaganden och erbjudanden i några fall där frågor förekommit


Korttidskontrakt.
  • Jag har korttidskontrakt idag och vill fortsätta hyra min lägenhet.


  • Det går bra fortsätta bo kvar med korttidskontrakt. Bostadrättföreningen tar över kontrakten från Förvaltaren och exakt samma villkor för dessa kontrakt fortsätter gälla, i händelse av behov vid tex renoveringar eller annat kan dessa komma sägas upp.

  • Jag har korttidskontrakt idag och vill köpa min lägenhet.


  • Vi gör ingen skillnad på de olika kontraktsformerna, alla har precis samma möjlighet köpa och exakt samma erbjudanden.

  • Jag har korttidskontrakt idag och vill att någon annan får köpa lägenheten.


  • Du som kontraktsinnehavare har full rätt bestämma vem som får köpa lägenheten. Samma tider och erbjudanden gäller som ovan.

  • Jag har korttidskontrakt idag och vill byta min lägenhet externt blivande BRF Logen i Ör.


  • BRF Logen i Ör kommer tillåta byte av korttidskontrakt om, och endast om, den som byter in sig till föreningen köper lägenheten. Detta gäller alltså endast vid byte mellan ett korttidskontrakt inom BRF Logen i Örs bestånd och hyreskontrakt externt BRF Logen i Örs bestånd.

    Om extern värd godkänner detta och allt är klart på tillträdesdagen gäller ursprungserbjudandet för den nya kontraktsinnehavaren. Annars gäller det senare erbjudandet som sträcker sig till 1 mars.


  • Jag har korttidskontrakt idag och vill byta min lägenhet inom blivande BRF Logen i Ör.


  • Endast om båda kontrakten är korttidskontrakt kan detta övervägas.

  • Jag har korttidskontrakt idag men vill köpa en annan lägenhet inom blivande BRF Logen i Ör.


  • Om du och någon annan inom den blivande föreningen kommer överens om att köpa varandras lägenheter istället för era egna räknas det inte som byte och är ok från föreningen. Detta gäller oavsett kontraktsformer då ni båda kommer bli bostadrättsinnehavare på övertagandedagen.

    Observera att detta erbjudande är tidsbegränsat till enbart övertagandedagen samt att båda kontraktsinnehavarna måste köpa den andra lägenheten, se ovan för mer detaljer.

Hyreskontrakt.
  • Jag har hyreskontrakt idag och vill fortsätta hyra min lägenhet.


  • Det går bra bo kvar som hyresgäst i BRF Logen i Ör. Vi tar över kontraktet från Förvaltaren och samma villkor fortsätter gälla.

  • Jag har hyreskontrakt idag och vill köpa min lägenhet.


  • Vi gör ingen skillnad på de olika kontraktsformerna, alla har precis samma möjlighet köpa och exakt samma erbjudanden.

  • Jag har hyreskontrakt idag och vill att någon annan får köpa lägenheten.


  • Du som kontraktsinnehavare har rätt bestämma vem som får köpa lägenheten. Samma tider och erbjudanden gäller som ovan.

  • Jag har hyreskontrakt idag och vill byta min lägenhet.


  • Förvaltaren har stoppat en del byten och tagit en del andra till hyresnämnden. Om bytet skall ske innan övertagandet den 15 december bör man skynda på processen i beaktan att det kan behövas gå till hyresnämnden.

    Efter övertagandet gäller samma regler för byten som idag. Det är alltså fullt möjligt byta sin hyreslägenhet även framöver.


  • Jag har hyreskontrakt idag men vill köpa en annan lägenhet inom blivande BRF Logen i Ör.


  • Om du och någon annan inom den blivande föreningen kommer överens om att köpa varandras lägenheter istället för era egna räknas det inte som byte och är ok från föreningen. Detta gäller oavsett kontraktsformer då ni båda kommer bli bostadrättsinnehavare på övertagandedagen.

  • Jag har korttidskontrakt idag men vill köpa en annan lägenhet inom blivande BRF Logen i Ör.


  • Om du och någon annan inom den blivande föreningen kommer överens om att köpa varandras lägenheter istället för era egna räknas det inte som byte och är ok från föreningen. Detta gäller oavsett kontraktsformer då ni båda kommer bli bostadrättsinnehavare på övertagandedagen.

    Observera att detta erbjudande är tidsbegränsat till enbart övertagandedagen samt att båda kontraktsinnehavarna måste köpa den andra lägenheten, se ovan för mer detaljer.

Köp av bostad.
  • Jag kommer köpa min lägenhet på övertagandedagen.


  • Du får del av ursprungserbjudandet från föreningen att köpa lägenheten ca 70% av uppskattat marknadsvärde (se värdering www.logenbrf.se/doc/Värdering lägenheter 20170629.pdf på föreningens hemsida för exakt pris för just din lägenhet).

  • Jag kommer köpa min lägenhet efter övertagandedagen.


  • Fram tom 2 januari har du rätt köpa lägenheten till ursprungserbjudandet. Dock tillkommer ränta om (referensränta + 2%) som löper från stämmodagen till dagen för köpet.

  • Jag kommer köpa min lägenhet efter 2 Januari.


  • Fram tom 1 mars gäller ett erbjudande att köpa lägenheten till ca 10%-enheter högre pris, dvs ca 80% av det uppskattade marknadsvärdet (se värdering www.logenbrf.se/doc/Värdering lägenheter 20170629.pdf på föreningens hemsida för exakt pris för just din lägenhet)

  • Jag vill köpa en annan lägenhet inom blivande BRF Logen i Ör.


  • Om ni kommit överens om att köpa varandras lägenheter kan det ske under samma villkor som ovan.


Vanliga frågor och svar vid ombildning


Renovering. Stambyte:
  • Vad betalar föreningen för vid stambyte? Behöver lägenhetsinnehavaren betala renovering av badrum själva?


  • I budgeten för renovering av stammar ingår både själva stambytet och kostnaden för renovering av badrum och toaletter. Föreningens avsikt är att bekosta en basnivå på renoveringarna men även erbjuda olika tillägg utöver detta som man får bekosta själv.

  • Är budgeten för stambyte rimlig? Jag har sett högre/lägre kostnader för detta i andra föreningar.


  • Varje renovering är unik och beror bla på hur stammarna ligger. Vi har låtit utföra en teknisk inspektion där man kommit fram till det belopp vi sedan budgeterat och vi måste lite på den expertis vi anlitat. Utfallet på kostnaden kan givetvis skilja mot budgeterat trots detta och det har vi tagit höjd för genom att vi har en buffert i budgeten.

Renovering. Fönster:
  • Mina fönster är jättedåliga räcker det med renovering? Jag vill att de byts ut.


  • Föreningens avsikt är att återställa samtliga fönster till ursprunglig standard. Är de så dåliga att de inte går renovera till rimlig kostnad byts de givetvis ut.

  • Till vilken standardnivå skall renoveringarna ske? Tänker ni lyxrenovera och sedan höja hyrorna/avgifterna?


  • Föreningens avsikt är att renovera för att återställa ursprunglig standard samt åtgärda vad som krävs av ev. nya byggkrav och -normer som tillkommit sedan fastigheten byggdes. Tanken är alltså inte att höja standarden - sk lyxrenovera.

Ägande:
  • Jag har förstahandskontraktet men kan/vill inte köpa. Kan jag låta någon annan köpa lägenheten?


  • Vid ombildningen bestämmer du som kontraktsinnehavare vem som skall få köpa din andel i BRF och därmed rätten att bo.

  • Någon av mina barn eller föräldrar kommer köpa min lägenhet. Får jag bo kvar?


  • Normalt kräver vi att den som faktiskt skall bo i lägenheten även äger minst 10% av denna annars blir det 2:a-handsuthyrning och måste godkännas av BRF. Man kan tänka sig att vi kommer tillåta permanent 2:a-handsuthyrning inom familjen, åtminstone nu till förstahandkontraktsinnehavaren vid ombildningen.

Finansiering:
  • Vilken bank skall vi använda?


  • Man är fri anlita den bank man själv önskar.

  • Jag har ingen insats, kan jag låna till hela köpeskillingen?


  • Normalt krävs en insats på minst 15% av köpeskillingen. Vi ombildningar där man får köpa till priser väsentligt under gällande marknadsvärde brukar man ta hänsyn till detta och man kan då låna till hela insatsen. I vårt fall ligger insatsen strax under 70% av marknadsvärdet så en 30% insats kan sägas ingå, dubbelt den som krävs av Finansinspektionen.

  • Hur mycket måste man amortera?


  • Amorteringskravet är beroende av belåningsgrad. I vårt fall om man lånar till hela köpeskillingen hamnar belåningsgraden på strax under 70% av marknadsvärdet. Då hamnar amorteringskravet på 1% av lånesumman.

    Kraven på amortering är:
    Belåningsgrad 0-50%: Ingen amortering
    Belåningsgrad 50-70%: 1% amortering
    Belåningsgrad 70-85%: 2% amortering

Boendekostnad:
  • Ni har räknat ut att vi skall ha en total boendekostnad på 5501:- om vi tar lån på hela beloppet för insats. Då beräkningen är gjort med ett lån till 70% av marknadsvärdet, varför har ej amortering på 1% räknats med i den totala boendekostnaden?


  • Detta är per definition ingen boendekostnad utan ett ”tvångssparande”.

  • I månadsavgiften, Ingår där värme samt kall/varmvatten och hushålls-el?


  • Samma som ingår i hyran idag.

Våtrum:
  • Vid stambyte och återställning av våtrum, finns det möjlighet till att höja standard? Eventuellt även ändring viss layout av rum-toalett? Det även vid centralt upphandlad renovering.


  • Det är styrelsens intention att man skall kunna göra tilläggsbeställningar.

Tvättstugor:
  • Torkskåp nämns ej i de tekniska beskrivningen. De börjar bli dåliga och har dålig lukt. Hur tänker man/har man räknat kring dessa?


  • Är de ej med i besiktningsutlåtandet är hans bedömning att dem håller i minst 10 år till. Styrelsen har gjort en stor extraavsättning för reparationer. Kanske kommer dem att bytas i förtid. Vet ej om styrelsen diskuterat detta.

Fastigheten:
  • Under mötet 19/4 så skulle kompletterande information tas fram angående mark angränsande fastigheten och vad som skulle överlåtas BRF Logen vid eventuell ombildning.
    Muntliga löften hade utbyts men skull inkrävas i skrift. Vad är status på detta?


  • Har fått skriftligt på att tomten säljs utan justering.

  • Vad gäller för de som har uteplats vid balkong på baksidan av sina lägenheter. Är det fritt att fortfarande nyttja det likt idag efter en ombildning?


  • Ja, om det sker i omfattning enligt hyresavtalet.

  • Skulle ombildningen inte gå igenom, finns det då andra intressenter och vilka är i så fall dessa?


  • Vet ej.

Allmänna:
  • Hur många måste rösta ja för att köpet ska gå igenom?


  • 2/3 av hyresgästerna måste rösta ja för att föreningen ska få köpa fastigheten, d.v.s de uthyrda lägenheterna och lokalerna.

  • Om jag röstar ja - har jag köpt min lägenhet då?


  • Att rösta ja till ombildning till bostadsrätter innebär inte att du förbundit dig att köpa din lägenhet. Du skaffar dig bara möjligheten att köpa den. Själva köpet genomförs först när det är dags att betala lägenheten.

  • När kan jag sälja?


  • Direkt efter köpet om du vill. Ofta kan det dock löna sig, skattemässigt, att vänta tills efter årsskiftet.

  • Kan jag dela mitt ägande med någon annan?


  • Grundregeln är att lägenheten ska upplåtas på kontraktshavaren, men oftast kan du fördela ägandet som du vill. De flesta föreningar brukar dock ha som regel att den som står på kontraktet ska äga minst 10 procent av lägenheten eller lokalen. Det är dock föreningens styrelse som bestämmer.

  • Kan annan familjemedlem äga min lägenhet med jag hyr i 2:a hand av den personen?


  • Då det kan bli problem med andrahandsuthyrningar brukar normalt föreningen förespråka att den som bor i lägenheten äger minst 10%. Det är föreningens styrelse som bestämmer.

  • Kan jag bo kvar som hyresgäst efter en Brf-ombildning?


  • Ja, vill du inte köpa din lägenhet kan du bo kvar som hyresgäst. Bostadsrättsföreningen blir då din hyresvärd. Dina rättigheter och skyldigheter regleras precis som tidigare i hyreslagstiftningen. Föreningen är dock oftast en bättre fastighetsägare eftersom att den är mer motiverad att skapa en bra boendemiljö. I de ombildningar vi medverkat i slår vi ett extra slag för att hyresgästernas intressen ska tillvaratas på ett bra sätt.

  • Kan föreningen höja min hyra så fort de tagit över fastigheten?


  • Nej, föreningen följer samma för handlingsregler som andra hyresvärdar. Detta är reglerat i lag. Oftast föreligger en förhandlingsordning och förhandlingen sker då med Hyresgästföreningen.

  • Får jag låna hela beloppet?


  • Ja, eftersom lägenheten är värd mer på marknaden än du köpt den för, får du låna till hela köpeskillingen och kanske lite till.

  • Kan jag låna om jag är pensionär - och därigenom får möjlighet att köpa?


  • Javisst, banken bedömer långivaren efter månadsinkomst. Så länge du har en pension som räcker till kan du få lån. Har du klarat din nuvarande hyra så är det i regel inget problem.

  • Blir det verkligen långsiktigt billigare att bo i bostadsrätt?


  • Ja, nästan undantagslöst. Värdeutvecklingen de senaste åren har varit mycket gynnsam. Dessutom är lånen nästan alltid så kallade bottenlån som har den lägsta räntan.

  • Är det sant att rörlig ränta är billigare?


  • Ja, oftast är den rörliga räntan lägre än den fasta. Den är dock svårare att budgetera eftersom vi inte vet hur framtiden ser ut. Vill man veta kostnaden för 1-5 år framåt kan räntan bindas och blir då densamma varje månad under perioden.

  • Jag har bostadsbidrag – kan jag få det om jag köper?


  • Ja, dock förändras det något. Ring din handläggare på försäkringskassan för ytterligare information.

  • Skattejämkning - kan jag få det om jag köper?


  • Ja, så länge du betalar skatt kan du få skattejämkning. Du beställer blankett för skattejämkning hos skattemyndigheten eller hämtar på www.skatteverket.se

  • Hur vet jag att kalkylerna håller?


  • Du behöver inte vara orolig. Kalkylerna granskas i den ekonomiska planen av intygsgivare som är godkända av Boverket. Intygsgivarnas uppgift är att kontrollera att kalkylerna är rimliga.

  • Kan föreningen gå i konkurs?


  • I princip inte. För att en förening ska gå i konkurs krävs bland annat att de som bor i huset inte betalar sin årsavgift, alternativt hyra. Slutar samtliga att betala och om det inte flyttar in några som börjar betala istället har föreningen inte längre någon intäkt för att betala sina lån, driftskostnader etc. Detta är definitivt inte sannolikt i Stockholmsregionen. Ingen fastighet som är ombildad av hyresgästerna har någonsin gått i konkurs.

Bostadsrättsföreningen Logen i Ör
org. nr. 769631-5782
epost@logenbrf.se